Propiedades: el dato que anticipa que comenzarán a venderse los departamentos publicados

Tal como anticipó LA NACION hace un par de semanas atrás, las señales sobre un incipiente cambio de ciclo en el mercado inmobiliario afloran. Los números comienzan a ilusionar al golpeado sector. Es que, desde el boom de los créditos UVA en 2018, no se registraba un trimestre, es decir tres meses consecutivos, con más de 3000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires. Este período -junio, julio y agosto- de repunte en la compra venta de inmuebles acompaña, además, dos tendencias también anticipadas por este medio: por un lado, que los precios de venta tocaron piso y, por el otro, la vuelta a la ciudad tras la fiebre de la mudanza al verde, que se vivió tras la pandemia.

A la hora de analizar el fenómeno actual, los brokers inmobiliarios reconocen que el “cambio de tendencia” en el mercado de compra venta de propiedades comenzó en junio. Durante el sexto mes del año se concretaron unas 3005 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, un 4,8% más que en mayo, cuando se firmaron 2866 operaciones de compraventa. El repunte siguió en julio cuando se registraron 3138 operaciones, un 4,4% más que el mes anterior, según los datos relevados por el Colegio de Escribanos porteño. Y el dato de agosto seguiría en la misma linea.

Los números generaron sorpresa en el sector, en medio de unos meses turbulentos para la economía argentina, tras la renuncia del ministro Martín Guzmán, la inestabilidad cambiaria y la suba del blue, que sumaron complicaciones al mercado de compraventas.

Para los especialistas, en medio de los cambios de gabinete económico y el anuncio de nuevas medidas, los números de junio podían justificarse, de alguna forma, por el cierre de operaciones que se habían cerrado en mayo y se concretaron ese mes. Pero, las más de 3000 escrituras mensuales se volvió a repetir en julio. En este caso, también podría tener un efecto arrastre.

Lejos de los números del 2018

Por otra parte, si bien los datos son alentadores, la foto actual no tiene nada que ver con la del 2018, año en el que todos los meses cerraron por encima de las 3000 operaciones y en el que durante los primeros ocho meses, incluso, se mantuvieron por encima de las 4000, con picos que superaron las 6000 escrituras mensuales. Después de ese boom – y hasta ahora – no se volvió a registrar un período de tres meses con más de 3000 operaciones mensuales. La razón que explica por qué el número podría ser relevador. Además se suma la posibilidad de que el blanqueo para la construcción también califique para la compra de inmuebles usados. La propuesta fue planteadaen uno de los artículos del proyecto de Presupuesto 2023, enviado por el Ministerio de Economía a la Cámara de Diputados el jueves por la noche- y, en el caso de convertise en ley, puede resultar un estímulo clave para la recuperación del mercado de inmobiliario a partir del año que viene cuando estaría reglamentada la norma.

Esto significa que quienes quieran aprovechar el impuesto del 5 por ciento sobre el monto sincerado deberían depositar los fondos a blanquear antes del 19 de noviembre de 2022, la fecha en la que termina la primera etapa con la “multa” más baja y “confiar” en que se avanzará en la nueva norma . “Se puede depositar el dinero, pagar el impuesto y dejar los fondos sin afectarlos porque este blanqueo amplió el plazo para invertirlos hasta fines del 2024, con lo cual el año que viene si podría comprar una propiedad usada”, detalla el contador tributarista Sebastián Domínguez.

Otro dato que prueba la relevancia del dato de que junio, julio y agosto superaron las 3000 operaciones: es que desde el comienzo de la pandemia los únicos meses en los que las operaciones superaron a ese número fue diciembre, un mes del año en el que históricamente crece el número de operaciones. “En ese caso es estacional, no marca un rumbo”, aclaran desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

“Es un dato que deja una sensación positiva porque julio había comenzado con mucha incertidumbre en lo económico y se ubica en el lote de los cinco meses con más actividad desde 2019 a la fecha, incluyendo los diciembres que es el período de mayor volumen. Tampoco tenemos que dejar de ver que en los años de control cambiario, es decir, entre 2011 y 2013, había 5000 escrituras con crédito, y que en 2018 esa cifra llegaba a 10.000. Eso significa que había prácticamente un escenario fortalecido con hipotecas del que estamos muy lejos hoy”, analizó Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

“La suba en la cantidad de transacciones es una muy buena señal de estabilización del mercado. La variable de escrituras tiene, además, una demora respecto a lo que estamos viendo en la calle, en cuanto a reservas aceptadas, las compras concretadas y las escrituras. Los próximos 60 días serán claves para determinar si se sostiene este nivel de escrituras”, apunta a LA NACION Lucas Díaz, COO y cofundador de Mudafy.

En este sentido, las inmobiliarias notan una actividad mayor en los últimos meses, que se refleja en el aumento de las escrituras. Así lo expresa Martín Boquete, director de Toribio Achával: “La demanda de propiedades está muy atenta a los precios desde hace meses. Esperando que toquen su piso. El leve repunte en la cantidad de escrituras y que se mantenga por tres meses hace pensar que algo distinto comenzó a suceder. Quizá estemos frente al cambio te tendencia que todo el mercado está esperando”, adelanta.

Ariel Champanier, presidente de Remax Premium, comparte más datos que podrían anticipar una incipiente reactivación: en los primeros 13 días de septiembre concretó 150 reservas de venta. “Un fenómeno que estamos observando es que las propiedades que están a valor de mercado se están reservando en tiempo récord”, advierte.

Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, coincide: “El mercado se viene ralentizando desde hace años. Pero de golpe notamos una decisión de volver a apostar por la Ciudad que, si bien puede ser lenta, es genuina y pensada. Hoy vuelve a traccionar mejor CABA. Notamos que desde hace unos meses una de las sucursales que mejor funciona es la de Recoleta y Palermo. Cuando hasta hace poco tiempo lo que más funcionaba era Puertos”.

El tema ya había sido planteado en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION a principios de agosto. Fue el propio Eduardo Costantini, creador de Nordelta quien adelantó el fenómeno de que la demanda pausó la migración fuerte al verde y de a poco la Ciudad recupera el interés que supo tener históricamente. “Agosto fue el tercer mes de los últimos 26 que tuvimos más actividad en unidades residenciales en la ciudad que en lotes en las áreas suburbanas”, señaló Gonzalo De La Serna, CEO de Consultatio, en el panel que compartió con otros desarrolladores.

En el mismo evento Costantini en diálogo con José Del Río, secretario general de Redacción de la LA NACION había adelantado que los precios de las unidades residenciales en la Capital Federal tocaron piso aunque aclaró que todo dependía de que la economía genere una exacerbada suba del dólar que derive en una híper, algo que realmente no veía como posible.

Pero el dato que “pateó el tablero del mercado”y que reflejó a la perfección el cambio de tendencia, y al que tuvo acceso exclusivo LA NACION es que la desarrolladora creadora de la marca Quartier registró un boom de ventas en su proyecto Quartier Del Bajo, ubicado sobre la avenida Huergo en el límite de San Telmo con Puerto Madero. “En sólo dos semanas vendimos 132 unidades. Hoy quedan menos de 100 departamentos disponibles de los 800 que hay entre los dos edificios”, detalló Carlos Spina, socio de Argencons, la empresa que desarrolla el proyecto.

Tendencias que marcan el cambio de ciclo

El aumento de operaciones, por otro lado, de alguna manera revalida la premisa que sostienen los referentes del sector: que los precios de venta tocaron piso y cada vez hay menos márgenes para las contraofertas agresivas. En otras palabras, el que publica una propiedad a un valor fuera de mercado no baja más de 5 por ciento su valor y los que lo hacen a precio real tampoco.

Otro fenómeno que podría indicar el cambio de ciclo es que se estabilizaron las publicaciones. “En los últimos meses los 160.000 inmuebles publicados en venta aumentaban a un tirmo de entre el 6% y el 15% mensual, hoy en cambio, comenzaron a descender , lo que supone una especie de techo en inmuebles publicados en CABA”, analiza Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario, quien agrega: “No vamos a ver muchos más inmuebles de los que vemos hoy en día en el barrio en venta. Eso es positivo porque nos da un horizonte de cuántas cantidades tenemos para vender y, si estimamos que habrá entre 3000 y 3500 escrituras por mes en venta, ese stock de a poco se irá absorbiendo”.

Según datos del Monitor Inmobiliario, de los 161.133 inmuebles en venta, 117.410 son departamentos y por primera vez en estos meses se observa una baja significativa en la oferta. Además, crecieron un 20% las búsquedas en portales en comparación con el año pasado.

“La gente tomó nota de que el precio tocó fondo y no vemos motivos para que siga bajando el valor en Capital Federal. Zonas como Palermo y Recoleta, que han llegado a bajar un 35% en dólares aparecen como una oportunidad real para las personas que siempre quisieron comprar ahí y antes no les alcanzaba. Esa es la gente que está tomando hoy la decisión de comprar; que quizás antes no les alcanzaba para un dos ambientes y hoy compra un tres. La gente está sorprendida con los valores”, señala Cazes.

Champanier asegura que de seguir esta tendencia el mercado “se irá limpiando”. “El comprador ve que es momento de comprar, lo cual es bueno y los vendedores saben que si quieren vender tienen que adaptarse a los nuevos precios”.